Passieve inkomsten genereren door het verhuren van een woning: hoe doe je dat? 💰

Het genereren van passieve inkomsten is momenteel een hot item. En terecht. Want hoe lekker is het om elke maand geld op je rekening te krijgen zonder dat je daar iets voor hoeft te doen? Vastgoed is dan ook een populaire vorm van beleggen, omdat je hiermee al snel een behoorlijke maandelijkse cashflow kunt creëren. Maar wat komt er allemaal kijken bij het verhuren van een woning? En zijn deze inkomsten wel zo passief?

Hoe passief is het verhuren van een woning?

Zodra de huurder de sleutel heeft ontvangen ontvang je elke maand de huur en dat is het. Toch? Zo simpel werkt het niet. Het verhuren van een woning kán volledig passief zijn, wanneer je al het werk uit handen geeft. Je huurt een makelaar in om een huurder te zoeken en schakelt een beheerder in bij wie de huurder terecht kan als er iets niet in orde is. De beheerder zorgt dan dat het probleem verholpen wordt. Hier zijn natuurlijk wel kosten aan verbonden en wanneer je ook nog een hypotheek hebt op de woning, kan het zomaar zijn dat er onderaan de streep niet zoveel meer overblijft.

Wat betreft het rendement is het dus aantrekkelijk om zoveel mogelijk zelf te doen. En dan wordt het alweer een stuk minder passief. Je kunt altijd een huurder treffen die om elk los schroefje aan de bel trekt of, erger nog, een huurder die niet goed voor de woning zorgt waardoor er steeds problemen ontstaan, zoals bijvoorbeeld verstoppingen. Bovendien moet die huurder eerst gevonden worden (er vindt een selectie plaats), moet er een contract worden opgesteld en een inspectie worden uitgevoerd. En wanneer de woning van huurder wisselt, herhaalt zich dit natuurlijk weer. Dit zijn allemaal zaken om rekening mee te houden als je overweegt een woning te gaan verhuren.

Met welke bijkomende kosten moet je rekening houden?

Als je niet genoeg eigen vermogen hebt om een woning volledig te betalen (of gebruik wilt maken van het hefboomeffect), dan zul je een hypotheek nodig hebben. Hoeveel dit per maand kost is helemaal afhankelijk van de hoogte van de hypotheek en het rentepercentage.

Naast de hypotheek zul je ook een opstalverzekering nodig hebben en heb je te maken met onderhoudskosten. Sommige kostenposten komen regelmatig terug, zoals onderhoud van de cv-ketel en schilderwerk. Andere posten komen slechts incidenteel voor, maar hiervoor zul je wel geld achter de hand moeten houden. Hierbij kun je denken aan het vervangen van een rot kozijn, de dakbedekking van een plat dak, etc. Ook komt een deel van de gemeentelijke heffingen (het eigenaarsdeel) voor rekening van de verhuurder. Hoe hoog deze kosten zijn is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning en in welke gemeente de woning staat. Je kunt denken aan ongeveer 50-75 euro per maand voor een gemiddelde tussenwoning.

Overige kosten

Bij een appartement heb je nog te maken met servicekosten. Het gedeelte dat hiervan voor rekening van verhuurder komt dekt een deel van de hierboven al genoemde kosten, zoals opstalverzekering en reservering voor groot onderhoud. Ten slotte zijn er nog de eventuele kosten voor de uitbesteding van overige werkzaamheden. Schakel je een makelaar in om een huurder te vinden en een huurovereenkomst op te stellen, dan kost je dat gemiddeld één maand huur. Als je ervoor kiest ook het beheer uit te besteden, kan dit je ook nog enkele tientjes tot 100 euro per maand kosten.

Hoe zit het dan met belastingen?

In principe betaal je over de huurinkomsten geen belasting. Dat wil zeggen, zolang de fiscus je activiteiten als “normaal vermogensbeheer” kan bestempelen. Dit is een vaag begrip, maar het komt erop neer dat je het vrij passief moet houden en dus niet zelf álles moet willen doen (van contracten opstellen tot zelf het schilderwerk uitvoeren). Anders wordt het namelijk gezien als werk, en daarover betaal je inkomstenbelasting. Wel valt de waarde van de woning onder eigen vermogen (box 3) waarover je belasting betaalt.

Is het dan nog wel aantrekkelijk om een woning te verhuren?

Of het aantrekkelijk is hangt helemaal van je persoonlijke situatie af. Naast de kosten loop je natuurlijk altijd een bepaald risico, zoals leegstand, wietplantages en wanbetalers. Maar woningen stijgen op de langere termijn over het algemeen in waarde, wat uiteindelijk voor een mooi rendement op de langere termijn kan zorgen. En als de hypotheek afbetaald is, houd je er maandelijks een leuk bedrag aan over, zeker als je veel zelf regelt. Dat maakt het een mooie aanvulling op bijvoorbeeld je pensioen.

Minicursus investeren in vastgoed voor €7

Weet je nog niet zeker of investeren in vastgoed wel wat voor jou is, maar wil je er wel graag meer over leren? Check dan deze minicursus investeren in vastgoed, waarin je een compacte introductie krijgt en alles leert over o.a. de voordelen, uitdagingen én kansen van het investeren in vastgoed.